Custo do crédito impede expansão do mercado imobiliário, aponta pesquisa do setor

ANA PAULA BRANCO
SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) – O custo do dinheiro é a principal barreira para incorporadoras de todos os portes atuarem hoje no mercado imobiliário brasileiro, segundo Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), e Fábio Araújo, presidente da Brain Inteligência Estratégica.

Apesar da percepção de escassez de recursos, não falta dinheiro para o setor, o problema é a taxa de juros, afirmaram, após pesquisa apresentada, nesta quarta-feira (6), em Webinar sobre os desafios do setor para garantir o fluxo de recursos.
De acordo com a pesquisa da Brain apresentada durante o evento, a taxa de juros é a mais importante barreira para lançamentos, com 55% dos incorporadores concordando parcialmente e 23% totalmente.

Para viabilizar mais empreendimentos, 82% do mercado aponta para a necessidade de taxas para o incorporador abaixo de 12%. No entanto, as projeções da Selic para dezembro de 2026 indicam 12%, o que seria um alívio, mas não a solução, segundo o setor.

Araújo diz ainda que a taxa de juro baixa, abaixo de dois dígitos, é fundamental, pois “traz um grande volume de pessoas para poder comprar seus imóveis”.

O custo do crédito tem obrigado o setor a buscar alternativas junto a autoridades e novas fontes de captação.

A caderneta de poupança, tradicionalmente a principal fonte de recursos para o crédito imobiliário, tem visto seu volume secar. Isso forçou os bancos a buscarem captação em outros instrumentos, como as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), que remuneram os investidores com um percentual do CDI (Certificado de Depósito Interbancário), resultando em um custo final de financiamento muito maior para o tomador.

Dentre as alternativas de captação que as incorporadoras têm buscado, o mercado de capitais é considerado “importantíssimo” por França, pois permite às empresas reduzir sua exposição a instituições financeiras tradicionais, emitindo papéis comprados por investidores.

Para ele a vantagem é a ampliação da capacidade de captação e potencial acesso a taxas melhores, com operações de prazos variados, inclusive longuíssimo prazo.

“Não acabou com os bancos, tudo convive muito bem, banco continua dando dinheiro, mercado de capitais continua crescendo e é o futuro”, afirmou o presidente da Abrainc.

Segundo a pesquisa da Brain, 54% das empresas veem o mercado de capitais como uma alternativa, principalmente por vantagens e oportunidades (57%), mas a maioria (57%) nunca o utilizou, sendo mais comum entre as maiores empresas.

Atualmente, o setor imobiliário brasileiro tem 15 empresas de capital aberto.

A securitização, como um “subproduto” do mercado de capitais, é vista pelos empresários ouvidos pela Brain como uma forma de cortar o intermediário financeiro, permitindo às empresas venderem financiamentos de compradores finais, especialmente com taxas de juros adequadas.

“Quando você tiver taxa de juro adequada, muita empresa vai poder fazer sua venda, colocar ali o financiamento a mercado… você vai ter uma taxa que o cliente vai ter uma prestação adequada e vai formar aquela carteira dependendo da empresa, ela vai securitizar aquilo lá e vai vender. Então aí você tem uma desintermediação financeira e a desintermediação financeira sempre é bastante positivo”, disse França.

Já as Sociedades em Conta de Participação (SCPs) continuam crescendo como alternativa e são “bem interessantes, adequadas principalmente para as pequenas e médias empresas que têm bons projetos”, segundo o presidente da Abrainc. Investidores, incluindo pessoas físicas, sentem-se atraídos por terem como acompanhar a evolução da obra.

PROPOSTAS DO SETOR AO BANCO CENTRAL
Em meio à busca por um funding de custo adequado e volume suficiente, França afirma que a Abrainc tem dialogado ativamente com o Banco Central e autoridades do governo federal. Ele citou uma proposta para liberar parte do compulsório da caderneta de poupança.

Atualmente, dos R$ 800 bilhões da poupança, 65% são obrigatórios para crédito imobiliário, e 20% dos 35% restantes ficam depositados no Banco Central. A sugestão da Abrainc é manter os 65% obrigatórios e liberar 5% do compulsório (cerca de R$ 35 bilhões), que poderiam ser direcionados, por exemplo, para imóveis de classe média, até R$ 750 mil.

Além disso, França defende a liberação dos 15% restantes do “recurso livre” da poupança, desde que o Banco Central abra uma linha de redesconto -batizada por ele como “redesconto poupança”. Ele defende que a medida daria “fôlego no crédito imobiliário”.

O programa Minha Casa, Minha Vida segue a menina dos olhos do mercado imobiliário. A recém-lançada faixa 4 -que atende rendas entre R$ 8.000 e R$ 12 mil e imóveis de até R$ 500 mil (podendo chegar a R$ 620 mil)- é vista como uma grande oportunidade de negócio.

De acordo com a pesquisa da Brain, quase 60% das grandes empresas (acima de R$ 500 milhões de lançamento) pretendem atuar nesse segmento em menos de 12 meses.

A meta de 2 milhões de imóveis pelo programa habitacional -um recorde histórico- é um “número fantástico” que contribui para a inclusão social e redução do déficit habitacional, segundo França.
A Caixa Econômica Federal continua sendo um grande player e sua ferramenta de “apoio para a produção” -que permite o desligamento de clientes na medida em que as vendas ocorrem- é considerada fundamental pelo setor, especialmente para quem atua no Minha Casa, Minha Vida. O produto funciona como um mecanismo para que o incorporador receba os recursos conforme as unidades são vendidas. Os bancos privados ainda não têm algo parecido.